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我國老舊小區改造發展環境分析 機大于危環境下哪些行業將迎來利好?

、老舊小區改造環境分析

1.優勢

2020年7月,《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》印發,要求按照黨中央、國務院決策部署,全面推進城鎮老舊小區改造工作。據住建部定額司統計,2000年前我國老舊居住小區約達16萬個,相關居民超4200萬戶。由于建成年代較早,老舊小區通常存在環境質量差、建筑功能不完善、公共活動空間和配套基礎設施不足等問題。而老舊小區改造不僅能夠提高人們生活質量,還能建立和諧社區和提高城市良好形象。近年來老舊小區改造逐漸成為國家改善居民生活條件的重要民生舉措和推動城市開發建設的重要項目。

2020年7月,《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》印發,要求按照黨中央、國務院決策部署,全面推進城鎮老舊小區改造工作。據住建部定額司統計,2000年前我國老舊居住小區約達16萬個,相關居民超4200萬戶。由于建成年代較早,老舊小區通常存在環境質量差、建筑功能不完善、公共活動空間和配套基礎設施不足等問題。而老舊小區改造不僅能夠提高人們生活質量,還能建立和諧社區和提高城市良好形象。近年來老舊小區改造逐漸成為國家改善居民生活條件的重要民生舉措和推動城市開發建設的重要項目。

資料來源:觀研天下整理

資料來源:觀研天下整理

資料來源:觀研天下整理

2.劣勢

(1)老舊小區改造涉及內容復雜

據觀研報告網發布的《中國老舊小區改造行業發展趨勢分析與投資前景研究報告(2022-2029年)》顯示,老舊小區整體規模不大但涉及的內容較多,如小區內供水、供電、燃氣、網絡等,常見的改造內容包括路面改造、地下管網改造、房屋立面改造、公共空間改造、架空管線規整、化糞池更換等。這些不同的改造內容涉及不同的部門與環節,使得老舊小區改造相對來說較為復雜,難度也較高。

(2)老舊小區改造處于初級階段

根據住建部數據,2020年全國老舊小區累計改造4.03萬個,其中涉及戶數為736萬戶。老舊小區累計改造數量增多,但由于改造程度不深,我國老舊小區仍處于初級改造階段。具體來看,大多數正在改造或已經改造完成的老舊小區主要將精力集中在小區的外觀改造上,對基礎設施建設、社區配套服務的改造提升力度小,這大大背離了居民的實際需求:老舊小區住戶多為行動不便的老年人,小區的外觀改造對于他們來說并不能起到改善生活環境的關鍵作用,因此多數改造項目無法為居民帶來真實而長久的福利。

根據住建部數據,2020年全國老舊小區累計改造4.03萬個,其中涉及戶數為736萬戶。老舊小區累計改造數量增多,但由于改造程度不深,我國老舊小區仍處于初級改造階段。具體來看,大多數正在改造或已經改造完成的老舊小區主要將精力集中在小區的外觀改造上,對基礎設施建設、社區配套服務的改造提升力度小,這大大背離了居民的實際需求:老舊小區住戶多為行動不便的老年人,小區的外觀改造對于他們來說并不能起到改善生活環境的關鍵作用,因此多數改造項目無法為居民帶來真實而長久的福利。

數據來源:觀研天下數據中心整理

3.機遇

作為惠民生擴內需的重要內容以及推進城市更新和開發建設方式轉型的重要組成部分,近年來老舊小區改造受到國家的重點關注。事實上,在城鎮老舊小區改造工作正式上升到國家政策層面前,我國多次會議上已經提出要求加快老舊小區改造。此后,隨著國家不斷著力推進相關政策,老舊小區改造投資潛力持續增加。

如2021年9月2日,國家發改委、住建部在《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》中指出,要認真摸排2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區存在的配套設施短板,將安全隱患多配套設施嚴重缺失群眾改造意愿強烈的城鎮老舊小區優先納入年度改造計劃。

2021年12月14日,住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳印發的《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》提出,把牢底線要求,堅決把民生工程做成群眾滿意工程;聚焦難題攻堅,發揮城鎮老舊小區改造發展工程作用;完善督促指導工作機制等。

我國老舊小區改造相關政策/會議主要內容

時間 政策/會議 出臺/提出部門 主要內容
1955年4月18日 中共中央政治局會議 - 穩定制造業投資,實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程,加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。
1995年4月18日 - 國務院 鼓勵把社區醫療、養老、家政納入老舊小區改造范圍,給子財稅支持
2015年12月1日 中央城市工作會議 - 深化城鎮住房制度改革,繼續完善住房保障體系,加快城鎮棚戶區和危房改造,加快老舊小區改造。
2017年12月1日 - 住建部 在15個城市開展老舊小區改造試點,目的是探索城市老舊小區改造的新模式,為推進全國老舊小區改造提供可復制、可推廣的經驗。15個試點城市為廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、吁和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波。
2019年6月1日 - 國務院 部署推進城鎮老舊小區改造。
2019年9月1日 - 財政部、住建部 專項資金支持范圍包括老舊小區改造等。
2019年12月1日 中央經濟工作會議 - 要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。
2019年12月1日 全國住房和建設工作會議 - 進一步完善支持政策,做好城鎮老舊小區改造工作。
2020年1月1日 - 李克強 大規模推進老舊小區改造
2020年4月1日 住建部電話會議 - 積極擴大住房和城鄉建設領域有效投資和消費。抓好棚戶區改造、政策性租賃住房建設和城鎮老舊小區改造,進一步完善支持政策,加快推進改造項目開工復工。推動住房租賃企業經營模式轉變,鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造,以及養老、租賃住房建設等,推動物業服務企業大力發展線上線下社區服務業,建設智慧社區
2020年7月20日 《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》 國務院辦公廳 明確改造任務;建立健全組織實施機制;建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制;完善配套政策;強化組織保障
2021年9月2日 《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》 國家發改委、住建部 指出要認真摸排2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區存在的配套設施短板將安全隱患多配套設施嚴重缺失群眾改造意愿強烈的城鎮老舊小區優先納入年度改造計劃
2021年12月14日 《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》 住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳 一、把牢底線要求,堅決把民生工程做成群眾滿意工程。二、聚焦難題攻堅,發揮城鎮老舊小區改造發展工程作用。三、完善督促指導工作機制。
2022年3月 《全國城鎮老舊小區改造統計調查制度》 住房和城鄉建設部 為指導各地有序有效開展城鎮老舊小區改造統計工作,及時了解新開工改造城鎮老舊小區數量等指標,全面掌握改造小區情況及加裝電梯、改造建設養老托育等服務設施的計劃和改造情況,為各級政府制定政策和宏觀管理提供依據,住房和城鄉建設部制定了《全國城鎮老舊小區改造統計調查制度》

資料來源:觀研天下整理

4.風險

(1)老舊小區改造資金籌集難度大

在城市老舊小區改造中,小區環境、公共設施、小區管理等多個方面都需要大量的資金投入,項目成本較高,目前主要依靠政府支出。但一來政府財政資金有限,且對用途有明確規定,資金限制條件多。二來不同地區政府對老舊小區改造的資金支持力度不同,部分地區難以申請到足額財政資金,改造難度增加,導致地區之間的小區改造進度差距較大。根據數據,2021年1-5月,全國新開工改造城鎮老舊小區2.29萬個,占年度目標任務的42.4%,其中河北(89.2%)、上海(86%)、山東(72.4%)等地進展較快,海南(1.3%)、西藏(16.7%)、廣東(16.9%)等地則進展較慢。

在城市老舊小區改造中,小區環境、公共設施、小區管理等多個方面都需要大量的資金投入,項目成本較高,目前主要依靠政府支出。但一來政府財政資金有限,且對用途有明確規定,資金限制條件多。二來不同地區政府對老舊小區改造的資金支持力度不同,部分地區難以申請到足額財政資金,改造難度增加,導致地區之間的小區改造進度差距較大。根據數據,2021年1-5月,全國新開工改造城鎮老舊小區2.29萬個,占年度目標任務的42.4%,其中河北(89.2%)、上海(86%)、山東(72.4%)等地進展較快,海南(1.3%)、西藏(16.7%)、廣東(16.9%)等地則進展較慢。

數據來源:觀研天下數據中心整理

(2)老舊小區改造管理體系不完善

在城市老舊小區改造中,要對不同部門以及實際施工環境進行綜合考慮,因此需要結合老舊小區改造的實際情況建立管理制度和體系。但現今我國老舊小區改造管理體系不夠完善,多數時候只有在充分征求居民意見后才能予以方案,從而難以實現老舊小區的高效率改造。

(3)老舊小區改造項目周期長

在老舊小區改造中,不論是前期的改造還是后期的成果維護,都需要大量的時間投入,項目周期長使得企業要在長期運營下才能收回成本。且多數老舊小區除了有大量的老年居民,還有大量的流動性較強的租戶,小區運營管理不確定因素增加,提高了企業投資風險。

5.老舊小區改造環境總結

我國老舊小區改造對改善民生、城市建設、社會治理等方面來說具有重要意義,改造有政策支持且市場規模大,老舊小區改造成為大勢所趨。因此,盡管當前我國老舊小區改造面臨改造過程復雜、改造程度較低等劣勢以及資金、管理體系、周期方面的風險,但在經濟快速發展的新時代,隨著我國居民對老舊小區的改造意愿日益強烈以及多方不斷積極探索針對改造難題的措施,總體上國內老舊小區改造機大于危。

、老舊小區改造利好哪些行業?

老舊小區改造潛力大,那么隨著全國老舊小區改造的推進,有哪些行業將充分受益?

從改造內容看,根據《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,我國老舊小區改造內容分為三大類:以小區公共部位改造為主的基礎類,相關利好行業如建筑屋面/外墻/樓梯維修、補漏等;以環境及配套設施改造為主的完善類,相關利好行業包括電梯加裝、建筑節能改造等;以社區服務供給改造為主的提升類,相關利好行業包括養老、托育、家政保潔等。

從改造內容看,根據《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,我國老舊小區改造內容分為三大類:以小區公共部位改造為主的基礎類,相關利好行業如建筑屋面/外墻/樓梯維修、補漏等;以環境及配套設施改造為主的完善類,相關利好行業包括電梯加裝、建筑節能改造等;以社區服務供給改造為主的提升類,相關利好行業包括養老、托育、家政保潔等。

資料來源:觀研天下整理(zlj)

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